| 杨凌示范区城市住宅公用部位公用设施设备维修基金使用管理办法（暂行） |
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| 2006-08-07 14:55 文章来源：杨凌示范区规划土地局 |
| 文章类型：原创 内容分类：政策 |
第一条 为了加强示范区城市住宅公用部位设施设备维修基金（以下简称维修基金）的规范管理，保障城市住宅公用部位、公用设施设备的正常维修更新和业主的切身利益。根据《陕西省城市居住区物业管理条例》、《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金的使用管理办法》，结合示范区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于示范区行政区内的商品住宅（含安居工程、经济适用住房、集资建房）出售后的维修基金的设立、使用和管理。
第三条 维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。
第四条 杨凌示范区规划建设局是维修基金的主管部门，财政局对维修基金收支实行财务监督。杨凌示范区产权产籍管理处负责维修基金归集、管理的日常工作。
第五条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指居住区内全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性的车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。
下列各项不属于住宅共用部位共用设施设备：
（一） 居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；
（二） 居住区内属于供电、通讯广播电视等部门负责管理的供电通讯、有线电视线路等；
（三） 居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。
居住区域内住宅共用设施设备与城市市政公用设施供电、通讯、有线电视设施设备的划分，由杨凌示范区规划建设局具体界定。
第六条 维修基金的使用执行《民间非盈利组织会计制度》，收入、支出及结余明细核算分园区按幢到户。会计业务由杨凌示范区会计服务中心代理。
第七条 维修基金实行专户管理。杨凌示范区会计服务中心与本区商业银行签订委托协议，按业主委员会分园区开立维修基金专户。
第八条 园区业主委员会成立之前，维修基金的使用由杨凌示范区产权产籍管理处审批；业主委员会成立后，由业主委员会审批。
第九条 首次维修基金按以下规定缴纳：
（一） 商品住宅销售时,多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例缴纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例缴纳；
（二） 安居工程、经济适用住房、集资建房出售时，购房者按购房款比例的百分之二的比例缴纳。前款所称多层住宅是指七层（包括七层）以下住宅，包括平房；高层住宅是指八层（包括八层）以上的住宅，而且不得将高层住宅中的一至七层列为多层住宅。购房人缴纳的维修基金以购房的基数缴纳和计提。购房款是指购房人为获得房屋所有权实际支付的价款。
第十条 首期维修基金缴纳程序。
（一） 购房者应缴纳的维修基金，由购房单位在收取房款时代收，并向购房者出具杨凌示范区政府统一印制的《杨凌示范区维修基金专用票据》（详见附件1）。
（二） 房屋交付购房者一个月内，售房单位将维修基金缴入基金专户，并且按幢分单元编制一式三份的《杨凌示范区维修基金汇缴清册》（详见附件2）和《杨凌示范区维修基金业主分户清册》（详见附件3），一份清册与《杨凌示范区维修基金专用票据》核对无误后交杨凌示范区会计服务中心，其余两份由杨凌示范区会计服务中心负责该基金的会计人员加盖维修基金财务专用章并签字，一份清册留售房单位备查，一份清册交杨凌示范区产权产籍管理处备案。
（三） 未出售的商品住房，由售房单位在业主委员会成立之日起15日内，按第九条第一款（一）（二）项的规定缴纳维修基金。
（四） 购房者持有的《杨凌示范区维修基金专用票据》为办理房产登记证的必备要件。
（五） 杨凌示范区财政局与示范区产权产籍管理处定期核查维修基金的缴存情况，每年公布一次，公布内容包括：
1、 维修基金缴纳、使用和结存的金额；
2、 发生维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；
3、 维修基金使用和管理的其他情况。
前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布。
业主对公布的维修基金账目情况有异议的，可以要求业主委员会提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
第十一条 本办法颁布之前以出售的各类房屋，由下列单位在杨凌示范区产权产籍管理处的指导下，督促购房者按本办法规定缴清维修基金。
（一） 业主委员会成立之前由售房单位负责；
（二） 业主委员会成立之后由业主委员会负责；
第十二条 维修基金的利息收入存入维修基金账户，归全体业主共同所有。
第十三条 业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施进行经营而收取的费用扣除必要的税金、费用后，存入维修基金账户，归园区全体业主共同所有。
第十四条 维修基金专项用于住宅共用设施设备保修期满后的中修，大修，更新、改造。
上述中修，大修，更新、改造是指为了保证共用部位的安全和共用设施设备的功能，对自然损坏承重结构进行的部分修缮，对水、电、气等管线进行的全系统拆换、改装、更新等。
（一） 住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；
（二） 区域共用设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；
（三） 住宅共用部位共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当有责任人承担，不得在维修基金中列支。
（四） 房屋出售合同中规定的质保期内发生的维修费用，由房地产开发商承担，不得在维修基金中列支。
第十五条 维修基金所需代管费用经过杨凌示范区财政局核准，从维修基金的利息等增值收益中列支。
第十六条 维修基金闲置时除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他用途之外，严禁挪作他用。
第十七条 住宅出售之后，业主委员会成立之前，需要使用维修基金的，按下列程序实施：
（一） 售房单位或售房单位委托的管理服务单位提出维修基金使用计划和维修项目预算;
（二） 充分征求业主和使用人意见，经该维修项目涉及的50%以上业主和使用人认可；
（三） 采用招标或者其他形式确定维修单位，签订维修合同；
（四） 杨凌示范区产权产籍管理处根据（一）（二）（三）项进行审核，符合规定的，由售房单位或者售房单位委托的管理服务单位实施。维修款可以按进度支付，进度款支付比例不得超过维修费用的70%；
（五） 维修工程竣工之后，由维修单位作出决算，杨凌示范区产权产籍管理处委托社会中介机构审核后结清账款，并建立维修档案。
第十八条 业主委员会成立之后，杨凌示范区产权产籍管理处根据业主清册，将该部分维修基金移交业主委员会管理。需要使用维修基金的，按下列程序实施：
（一） 业主委员会委托的物业服务企业负有组织维修住宅共用设施设备的义务，在每年初或者发生危机房屋使用安全和公共安全的紧急情况时，提出年度维修计划和维修项目的方案预算；
（二） 业主委员会提交业主大会或者业主代表大会审查通过；
（三） 采取招标或者其他形式确定维修单位，签订维修合同；
（四） 业主委员会将（一）（二）（三）项报杨凌示范区产权产籍管理处审查之后由物业服务企业实施。维修款可以按照进度支付，进度款支付比例不得超过维修费用总额的70%；
（五） 维修工程竣工之后，维修单位作出决算，业主委员会聘请社会中介机构进行审查结清账款。杨凌示范区产权产籍管理处建立维修档案。
第十九条 经过房屋鉴定机构鉴定为危房的，或者出现法规规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，杨凌示范区产权产籍管理处应当督促业主委员会或业主限期维修；逾期不维修的，杨凌示范区产权产籍管理处可以组织代为维修，其费用在维修基金中列支由房屋所有人分摊。
第二十条 维修基金余额不足首期维修费用的30%时候，经业主大会或者业主代表大会研究决定，由业主委员会负责向全体业主续筹。续筹维修基金按业主房屋的所有权证法定的建筑面积收。
第二十一条 业主转让房屋所有权的时候，结余的维修基金不予退还，随着房屋所有权同时过迁。
第二十二条 因为房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，经业主大会或者业主代表大会讨论通过，将业主委员会管理的维修基金账面余额，按照业主个人剩余金额退还业主。
第二十三条 建立维修基金定期和交接审计监督制度。业主委员会每年应该向全体业主公布维修基金使用情况，接受业主的查询。杨凌示范区财政局和规划建设局定期委托审计部门进行审计。
第二十四条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由相关责任人赔偿；构成犯罪的，依据法律追究刑事责任。
第二十五条 公有住房售房单位可以根据国家有关规定并参照本办法自行建立、使用、管理维修基金。
第二十六条 本办法由杨凌示范区规划建设局和财政局负责解释。
第二十七条 本办法则公布之日起施行。 |
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